漫谈物业总干事的工作价值

作者：范荣国2009/6/12

物业「总干事」又名「物管主任」或「物业经理」系指于公寓大厦内担任建筑物整体事务之管理服务者一职。过往，此一职务多由军职退役人员担任; 凭借其在军中培养的人事以及庶务管理经验，执行公寓大厦管理维护服务工作。

公寓大厦管理条例于民国八十四年完成立法后，对于担任此一职务人员之要求，除了必备的学力基础外，尚须经由内政部合法授权之单位授课并获合格认证后，方能取得合法任用资格。物业管理在台湾萌芽已近三十年，一般消费者对其认知却多半仍停留在大楼警卫管理的狭隘思维。

物业管理人员为业主提供有关「建筑物」、「不动产」、「设施设备」管理之服务，广义的指：

1. 建筑物与环境管理与维护：提供建筑物环境管理维护、保全、公共安全及消防安全设备、大厦附属设施设备检修等；

2. 生活与商业支持：提供物业代办及咨询、事务管理、生活服务（如：小区网络、照护服务、保母托婴、宅配物流）、生活产品（食衣住行育乐）及商业支持等服务；

3. 资产管理：提供不动产经营顾问、租赁开发及投资管理等服务。 做为一名称职的物业总干事，不能局限于管理者或服务提供商，应思考如何发挥「顾问者」的角色执行下列工作，以建立管理服务人的专业价值。

1. 透过建立完善且易于推动的各项管理系统、

2. 与协力单位(财务、保全、清洁、机电)间的管理与合作、

3. 协助业主处理问题与解决问题、

4. 提供制度及规范之适法性的咨询、

5. 研拟及规划符合建物需求并能降低成本之方案等。

前文提到与「保全」间的管理与合作，这往往是考验一名称职总干事的重要课题；除了极少数保全业者因为坚持服务质量，愿意保障保全员较良好的福利待遇、教育训练以及晋升管道外；大多数保全从业人员素质良莠不齐、流动率高、不服从纪律…等是常见的问题。然而，在一个物业里，绝大多数都是由保全员负责24小时监管任务，因此除了倚赖保全公司的督导管理外，总干事必须透过娴熟的管理技巧、领导统驭能力，使得这双24小时监看的眼睛，能随时将问题察觉、反映甚至做初步的解决。相同的，在环境清洁、机具设备维护及其他工作管理部分，总干事亦须建立自己的专业知识能力，做好业主把关者的角色，保障业主最大利益，而非任由合作厂商予取予求。

公寓大厦成功经营的不二法门，是让全体区分所有权人在法律的保障下，建立公平合理的制度，推选出贤能热心的代表，依据良好的法规制度形成正确的决策。接着由专业的管理服务人员(总干事)以良好的作业方法，配合高效率的作业工具，完成业主交付的公共决策并推动各项管理工作。最后还需要全体区分所有权人的支持配合，建立相互信赖尊重的惯例及风气。

期待在「公寓大厦管理」的客观标准尚未建立前，总干事同业们能审慎思考自我价值：如何有效具备市场竞争力？如何提升专业能力？如何善用工具与方法，使原本艰难复杂的工作变得轻松容易？如此，方能屹立洪流不被环境淘汰。